水滴管家创始人 冯玉光
导读：2014年第3季度，雷军投资优家公寓，因为互联网热潮、更因为小米公司巨大成功带来的明星效应，风险投资机构纷纷跟进，长租公寓曾经在风口上漂浮了一年。2017年走进第2季度后，国家相继出台长租公寓行业租赁城市试点和集体用地租赁试点等大量利好政策，将长租公寓推向房地产供给侧改革的新高度，再次成为风口上的猪。这次入场的是两大航母级方阵：国家队和开发商，开发商的传统开发模式，将以什么样的姿势进场，以及可能面临什么样的机遇与挑战。
开发商传统商业模式：三“靠”，缺一不可
在媒体的教育下，开发商给人们的印象是暴利驱动下的暴发户，但作为曾经的地产人，客观地说：房地产开发是一个高风险的行业，是否盈利基本不在开发商自己的掌控范围。虽然近20年，房地产几乎全行业盈利，公司规模突飞猛进。几年间，一家公司就可以快速做到几百亿、上千亿，能够做到这样的规模的房企不在少数，难道真的是地产人武功超群吗？现实犹如火中取栗，地产企业的快速发展，实际是靠宏观政策、靠高杠杆、靠不断上涨的地价。三个“靠”中缺少任何一个，对于市场中99%的房企，都将是致命的打击。
房地产行业是资金密集性行业，至少按照亿来计算投资，几个亿的资本玩地产，绝对是小微地产商，土地、资金和人才等资源获取能力很弱，腾挪空间小，更加经不起行业的波动。年销售额在50亿以下的地产商，一个错误的拿地项目需要2年左右能够缓过劲，如果连续拿错两块地，基本上被淘汰出局，甚至所有的历史盈利归零。
中国房地产商的财务杠杆普遍比较高，财务比较激进。很多企业权益乘数都在4-8之间，投资销售比为1:2，即50%的销售回款用于土地购置，我们假设公司整体营业净利率为15%，销售款里面属于股东盈利的只有15%，即使不考虑分红等因素，用于扩大再生产的限额也只有15%，那么房地产商是如何做到50%甚至更高的销售回款用于购置土地呢？一是预售房款，延期支付。房屋预售实现时，很多成本费用还没有发生，即使发生还可以在一定程度上通过合约延期支付，给了地产商腾挪的空间。二是融资，一线品牌开发商融资额可以做到项目现金流峰值的70%。不管是延期支付、还是融资收入，随着时间的向后推移，将变成刚性支付，如果房屋销售没有按照预计实现量价配合，如果预期的后续融资无法及时足额到位，显然会发生流动性问题。另外，高财务杠杆是双刃剑，它能放大股东盈利，反过来，也能放大股东亏损。房地产行业利益相关者众多，影响面广，最大的利益相关者是政府、金融机构和消费者。也许，房地产行业是涉及政府部门最多的行业，宏观政策和金融政策的每次调整，都牵动全社会的心弦，更让房地产商寝食难安。中国现有的金融体系，没有市场化的超长期资金供给，为了保证现金流平衡，只能快周转、快销售。可见，维持开发商存活与发展的逻辑是：不断拿更多的地、融更多的钱、更快的实现销售，即快周转、高杠杆。
长租公寓模式与地产商基因的冲突
长租公寓从字面上分析有两个特点：一个是“长”，投资回收期长，存货周转长，另一个是“租”，只租不售，也不允许变现销售。这与开发商原有的商业模式是背离的，小规模做长租公寓，开发商的资金可以腾挪，一旦上了规模，就会发现商业模式上的冲突，所以必须重新思考和设计商业模式、盈利模式。可以说，这两年开发商主动或者被动进入长租公寓领域，并没有在战略层面进行系统、深入的思考和设计。比如，从资本结构方面，房企如何设计持有、装修、运营等公司主体，以及如何设计个主体间的股权结构，更有利于融资和税务；从治理结构方面，如何设计股东和团队的利益关系，从而有利于达到赋能、效率和监督的平衡关系；从管理机制方面，各主体内部部门如何设计，工作流如何规划，管理深度如何把握，团队如何进行招聘、培养以及如何实现有效的激励，从当前入局长租公寓的房企操作来看，仍处于早期摸石头过河阶段。我初步预估，一线房企在长租公寓的土地和项目投入达到200亿左右时，以上战略上的冲突和矛盾必将开始显现。而一些已经在长租公寓跑马圈地的中型房企，商业模式和战略规划的冲突实际已经显现。
